sector inmobiliario- agencias inmobiliarias

lunes 18 de mayo de 2009

Penetración de internet

Acaban de sacar un estudio en el que indican que el 52% de la población tiene acceso a internet. Indican que una cuarta parte han comprado algo por internet en el último trimestre. Y han aumentado de forma considerable las personas mayores de 50 años que entran en la red.

Todo éllo indica la importancia que va adquiriendo la red para la publicidad de toda empresa, y en concreto para las inmobiliarias.

El papel sigue siendo importante pero cada vez menor ante el empuje de la red. Acabará siendo testimonial con el tiempo.

lunes 30 de marzo de 2009

Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal


Se ha puesto de moda en poco tiempo el someter las cuestiones de arrendamiento de viviendas a la institución del arbitraje.

Hay que aclarar bastantes cosas respecto a esta cuestión:

1) El motivo principal ha sido la celeridad de resolver los litigios de esta manera, comparando con el sistema judicial.
2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :

Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico.Por tanto genera una Inseguridad jurídica creando serios problemas.

El juzgado 21 http://el-latigo.tripod.com/id26.html y el juzgado 26 de Madrid http://el-latigo.tripod.com/id25.html se han negado (entre otros) a ejecutar los laudos bajo la siguiente ( consta ya que la audiencia de Madrid también a desestimado ejecutar):

a) No entra en el fondo de la cuestión, es decir si hay impagos, desperfectos......

b)Simplemente dice que la materia de arrendamiento no es de libre disposición, es decir, que no se puede resolver las cuestiones de alquiler mediante arbitraje ya que es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de cada territorio.

Por tanto genera una auténtica inseguridad legal, pudiendo generar muchos problemas más que soluciones.

Analiza también esta cuestión la asociacion de Arbitraje y Mediación Aryme http://www.aryme.com/observatorio-noticia-528.php


Además hay que incluir un montón de cuestiones más como las siguientes:
Saber quienes son esta instituciones:

PLAN NACIONAL DE ALQUILER GARANTIZADO (la CORTE ESPAÑOLA DE ARBITRAJE ECONÓMICO DE DERECHO Y EQUIDAD)

1) Porque tienen ese nombre? Ya que el mismo nombre confunde y te lleva a error. No es una iniciativa de ninguna institución pública sino privada.
2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.

Aquí hay claras vulneraciones de leyes y entre ellas está la ley de consumo.

Noticia del periódico de Aragón http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=327193
El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge

3)Su Secretario, Mario Navarro Rubio fue desahuciado en Pamplona ¿qué curioso no?Véase la sentencia en http://www.cfnavarra.es/bon/985/98513113.htm y

Embargados por la seguridad social por importes de más de 80.000 Euros http://el-latigo.tripod.com/id49.html#Documento

Condenado Mario Navarro por impago de préstamo http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Orden_BOCM&cid=1142353198467&idBoletin=1142353016165%2C1142353196794&language=es&pagename=BOCM%2FPresentacion%2FpopUpBoletinPDF


Condena de lo social http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urlordenpdf&blobheader=application%2Fpdf&blobkey=id&blobtable=CM_Orden_BOCM&blobwhere=1142526451379&ssbinary=true

Y AHÍ MUCHO MÁS

Noticias: EL PODER JUDICIAL DA EL VISTO BUENO AL DESAHUCIO EXPRESS



Arbitraje de AEADE, Garantía de alquiler, Arrenta, alquiler garantizado , CORTE DE ARBITRAJE, PNAG . PFAG , Programa de Fomento del Alquiler Garantizado , ARRENTA , ANULACION LAUDOS

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viernes 13 de marzo de 2009

La crisis



La crisis económica que sacude actualmente en occidente está constantemente en boca de todos. Los medios de comunicación están todos los días constantemente hablando de lo mismo. Y lo que es común con una visión sinceramente negativa.

Las crisis , en cualquier cuestión ni son malas ni buenas. Es comprensible que el que ha perdido el trabajo lo este pasando realmente mal, la empresa que las cuentas de resultados se van ajustando.................. pero también tiene una vertiente buena que toda crisis es una oportunidad de mejorar. Una oportunidad de innovar. De colocar a cada cual en su sitio.De hacer que los precios aterrizen. Y de que nos demos cuenta de que muchas cosas eran irreales.

Toda crisis en definitiva es una OPORTUNIDAD de mejorar, innovar, de probar nuevas cosas, de hacer una nueva formación............

sábado 27 de diciembre de 2008

Los estudios e informes de precios de idealista me dan risa


Idealista acaba de sacar un estudio de la evolución de los precios de la vivienda en todo el estado. Su metología dista mucho de ser un estudio serio ya que utilizan como metología comparativa las ofertas puestas en su portal y en metros construidos.

1) La mayoría de las personas que ponen anuncios en este portal no saben distinguir entre metros útiles y metros construidos. Por tanto algunos pondrán metros útiles y otros metros construidos.Aquí esta la primera distorsión del estudio.

2)La mayoría de las ofertas puestas en este portal distan mucho de ser referencia de precio de mercado ya que la mayoría están bastante inflados.

3)Para sacar el precio de mercado de cualquier objeto mueble, inmueble ó servicio se hace por la metología de comparación de las operaciones efectivamente realizadas, es decir, de lo que realmente se ha pagado. Que es lo que hacen los tasadores homologados del Banco de España que siempre andan preguntando a los profesionales del sector que les indiquen las últimas referencias de la zona ó barrio.


Por tanto, sinceramente se las dan de expertos cuando realmente no saben lo que hacen. A los que hay que preguntar como ha ido la evolución de los precios es a los profesionales del sector, que son conocedores y expertos de su zona de influencia.

jueves 25 de diciembre de 2008

Porqué baja o suben los intereses de los prestamos hipotecários?


Hace algún tiempo los estados cedieron buena parte de su soberanía a la unión Europea, sobre todo en cuestiones económicas. Se da la circustancia de que las propias multinacionales tienen más poder que los propios estados.

La economía tiene dos varemos muy importantes la inflación y el interés al que se presta el dinero.

El echo de tener un alto interés hace que se financién menos proyectos empresariales y hace que el consumo caiga ya que las familias tienen que hacer frente a la hipoteca. Pero también hace que se contenga la inflación ó los precios, y que incluso descienda los precios a consecuencia de que se consuma menos.

Y la variable cambia si el interés del dinero sea bajo. Se consume más y se reactiva la economía. Pero también suben los precios.

Lo que no es lógico en un mercado libre, en la que los liberales siempre dicen que el mercado se autoregula sólo, es que los estados ayuden y salven a los grandes bancos y empresas con dinero público.

No sería mejor que todos los sectores estratégicos sean públicos? Ya que si salen mal las cosas lo pagamos todos y si sale bien se forran cuatro.

martes 2 de diciembre de 2008

Entrevista con la presidenta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante, Marifé Esteso Rubio

Idealista maltrata las agencias inmobiliarias ? Idealista hace competencia desleal a las agencias inmobiliarias ?



Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad legal.

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha anunciado que a partir de octubre el Gobierno destinará 300 millones de euros a la compra de solares para hacer VPO ¿Es la solución a la crisis que sufre el sector?
La solución no está en que el Gobierno empiece a comprar suelo y se convierta en promotor. Es una forma de sacar de apuros económicos a cieras empresas que tienen mucho suelo y no saben qué hacer con él. ¿Se hará promotor?, no tienen sentido. No lo veo ni a corto ni a largo plazo. Por supuesto que creo en la VPO para solucionar los problemas de mucha gente de acceso a la vivienda, pero no estoy de acuerdo en que el Gobierno compre suelo para que los concursos de acreedores no vayan a mas.

¿Qué habría que hacer?
La crisis no es una crisis inmobiliaria, es una crisis financiera y para que esto se solucione no queda otra que los bancos vuelvan a dar préstamos. Ahora mismo sólo se pueden vender viviendas al contado y eso no es posible. Si los bancos no vuelven a dar préstamos no hay nada que hacer. El comprar suelo para VPO sólo puede beneficiar a las grandes empresas que en el momento el <> compraron mucho suelo y ahora no saben qué hacer con él. A nadie más beneficia esta medida.

Dentro de los subsectores ligados a la construcción parece que los agentes de la propiedad inmobiliaria han sido de los más perjudicados.
Hay agentes de la propiedad que trabajan mucho la venta de vivienda nueva pero tratamos mucho más la segunda mano por lo que, en principio, el que los promotores no vendan viviendas nuevas no nos afecta mucho. El promotor hace unos años recurría mucho al API porque era el único profesional al que se podía recurrir, pero desde que se liberalizó el sector en el año 2000 dejamos de interesarles. Cada uno ponía su caseta, la dotaba de personal comercial propio y allá cada uno. Es más, si nosotros preguntábamos si les interesaba que interviniéramos nos decían que no. Es ahora cuando vuelven a buscarnos. Todos los que teníamos contacto vemos cómo ahora nos vuelven a buscar para que les saquemos del atolladero en el que se han metido. Pero no les podemos sacar.

¿Han cerrado muchos Apis?
Vamos a ver, agentes de la propiedad no ha cerrado ninguno, otra cosa son las agencias inmobiliarias. Desde que se liberalizó el sector salieron muchos profesionales, entre comillas, del <>. Comerciales de las agencias que veían que se podía ganar dinero fácil y rápido y, en muchos casos, llegaron al sector sin ninguna profesionalidad y se lanzaron a la venta de viviendas. De los Apis hay alguna baja por jubilación, alguna paralización temporal de la actividad, pero no ha cerrado nadie, otra cosa es qeu lo estemos pasando mal pero hacemos otras muchas cosas como valoraciones de suelo, asesorías… Servimos para algo más que para vender pisos, somos despachos profesionales. Lo estamos pasando mal como todos, porque el grueso de una agencia es la venta de viviendas.

¿Quién ha cerrado entonces?
La crisis ha afectado, sobre todo, a las franquicias, el 50% de las que había ha cerrado. Esta misma semana leí el cierre de Cornwell, una franquicia de Gesinar. Hasta ahora ha cerrado la mitad pero no se sabe hasta cuándo se podrá aguantar.

¿Les perjudicó el intrusismo?
De manera legal no podemos hablar de intrusismo porque en el año 2000 se liberalizó el mercado inmobiliario. Intrusismo sí que es para nosotros todo aquel que no sabe lo que está haciendo. Todo ha influido, hemos luchado para que se regularizara la actividad, por ejemplo en el tema de los pisos. Muchas de las agencias que abrieron pusieron unos honorarios elevadísimos. Hemos llegado a conocer comisiones de hasta el 20%, espantoso. Todo eso ha hecho que a todos nos pongan en el mismo saco y ahora las cosas se tienen que reconducir.

¿Hasta cuánbdo durará la crisis? Se había vivido una situación similar a la actual.
Yo no, otros compañeros sí, en la crisis de los años 90.

Hablamos de 50.000 viviendas nuevas sin vender, ¿cuántas calculan que puede haber de segunda mano?
Es muy difícil conocer el número de vivienda de segunda mano que hay en venta pero hay muchísima y, además, parada y bajando los precios. Hemos pasado una época en la que todo valía. Ibas a ver una casa para ponerla a la venta y prácticamente tenías que rogarle al propietario que te la cediera para venderla. Como había tanta gente y estaban tan acosados, le decías que su piso valía tanto y te contestaba que no, que fulanito de tal franquicia, de la que ahora no quiero acordarme, le había dicho que valía el doble. ¿Cómo le convencías de que no era cierto? Luego llegaba el tasador y la tasaba por encima para cubrir los gastos y el banco lo daba. Hemos estado muchos años viendo que el tema se había descontrolado y viendo lo que iba a venir ha venido. El mercado de segunda mano se reventó.

Hubo burbuja inmobiliaria
Sí, sí, sí… y todos hemos contribuido. El dueño de un piso que te decía que no lo vendía por 35 millones (de pesetas) porque a sus vecinos le habían dado 40. El banco concedía el crédito y hablaba con el tasador para que le subiera la valoración y le daban hasta para los muebles. Ha sido una selva y ahora está cada uno en su cueva esperando que pase la tempestad.

Y lo que se vende ¿cuánto se tarda en vender?
Un año perfectamente, per puede ir a más. Antes se vendían casas en un mes y hasta en un par de semanas cuando se trataba de inversores.

¿Qué le pediría a los bancos?
Las tasadoras son las primeras que ahora valora a un precio real. Los bancos piden cosas más o menos lógicas pero es que hemos pasado de diez a cero. Piden que haya un dinero para la entrada, que tengas para los gastos y que te avalen tus padres y no el compatriota como se hizo en el caso de muchos inmigrantes extranjeros. La gente se ha acostumbrado a comprarse una casa sin tener nada ahorrado y eso tampoco puede ser.

O sea, que si los bancos aplican ahora la lógica poco se va a reactivar el consumo
Difícil, porque para convencer a la gente de que ahorre se necesita mucho tiempo. Las casas están muy caras, hay mucho mileurista, los sueldos no son altos, aumenta el paro. Ahora la gente tiene más costumbre de salir y antes el banco lo daba todo, hasta para las vacaciones. La gente debe reeducarse en su propia economía aparte de que el Gobierno tome medidas efectivas. Pero no sólo para el sector inmobiliari, sino sino para el sector financiero en general. Todos debemos cambiar el chip.
Fuente: Diario Información. 27 julio 2008. F.J. Benito.



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El euribor baja

Por primera vez desde el 5 de marzo de 2007 el euribor a doce meses se sitúa por debajo del 4%. El indicador de referencia para el cálculo de las hipotecas bajó hoy hasta el 3,978%, fruto de una racha de caídas de 35 jornadas consecutivas, desde el 5,51%.

Las drásticas rebajas de los tipos de interés, las previsiones de nuevas y contundentes rebajadas adicionales, y las multimillonarias inyecciones de liquidez han permitido, en un escenario de recesión, relajar las tensiones en los mercados interbancarios.

El resultado en el euribor a doce meses ha sido una corrección de prácticamente 1,5 puntos porcentuales en apenas mes y medio. La racha de descensos arrancó el pasado 10 de octubre, desde el 5,51%. Sólo 18 días después, el 28 de octubre, el indicador de referencia para las hipotecas había bajado ya en su cambio diario del 5%.

Un mes después, el euribor a doce meses ha roto otra barrera, la del 4%. La media mensual del euribor cerrará noviembre previsiblemente en un 4,35%, a falta de confirmarse al cierre del mes. Esta cifra, que el Banco de España confirmará dentro de dos semanas, está por debajo del nivel que marcó en el mismo mes del pasado año (4,607%). Esto provocará el primera abaratamiento de la cuota de la hipoteca desde septiembre de 2005.

El euribor a tres meses, el indicador más utilizado para para evaluar las tensiones en los mercados interbancarios, se adelantó tres días a la hora de bajar del 4%, al situarse el lunes en el 3,97%. En su cambio de hoy descendió al 3,879%.

Las perspectivas siguen siendo de nuevas bajadas para el euribor, en línea con las recortes adicionales de los tipos de interés que prepara el Banco Central Europeo.

El abaratamiento del precio oficial del dinero a principios de mes por parte del BCE, desde un 3,75% a un 3,25%, ha empujado a la baja el euribor. La leve mejora de las tensiones del mercado interbancario, donde las entidades se prestan dinero entre sí a corto plazo, también han contribuido modestamente a esta rebaja.

De hecho, en noviembre, la principal referencia hipotecaria ha descendido alrededor de 80 puntos básicos respecto a octubre (cien puntos básicos equivalen a un punto porcentual). Se trata de la mayor caída mensual de su historia, y pulveriza el anterior récord, fijado en 40 puntos básicos en octubre de 2001.


 
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